Oprocentowanie stałe czy zmienne? Co jest korzystniejsze? - To rodzaj zakładu o przyszłość, który może wygrać bank lub klient - mówi Maciej Kossowski, prezes firmy doradztwa inwestycyjnego Wealth Solutions.
Kredyty mieszkaniowe o stałym oprocentowaniu są bardzo popularne m.in. w Danii, Belgii, Niemczech, we Francji i w Holandii. Za to np. w Grecji, Hiszpanii, we Włoszech, w Finlandii i Wielkiej Brytanii przeważają kredyty o zmiennej stopie procentowej. Wygląda na to, że Polska dołączy do tej drugiej grupy.
- Wynika to głównie z mentalności kredytobiorców w naszym kraju. Zdecydowana większość z nich, mimo iż zaciąga kredyt długoterminowy, wybiera rozwiązanie najmniej kosztowne w chwili zawierania umowy. I to nawet wówczas, gdy w niedługiej perspektywie groziłby im 10- czy 20-proc. wzrost miesięcznej raty - mówi Sylwester Kowalski z Credit House Polska. A stałe oprocentowanie na starcie jest wyższe od zmiennego.
W dodatku dotychczas stopy procentowe malały - tymczasem stałe oprocentowanie, choć zabezpiecza przed wzrostem miesięcznych rat, równocześnie pozbawia korzyści wynikających ze spadku stóp procentowych.
Stałe, ale nie do końca
W Polsce tylko trzy banki mają w ofercie kredyty o stałym oprocentowaniu: duński Nykredit Bank Hipoteczny, Deutsche Bank PBC (DB PBC) i BPH Bank Hipoteczny.
Nykredit proponuje kredyt wyłącznie w euro z oprocentowaniem ustalonym z góry na cały okres trwania umowy kredytowej (nawet 30-letni).
W BPH Banku Hipotecznym kredyt jest złotowy, a jego stałe oprocentowanie obowiązuje maksymalnie przez dziesięć lat. Tak więc ten, kto zdecyduje się na 30-letni kredyt, musi się liczyć z tym, że oprocentowanie będzie ustalane w sumie trzykrotnie.
Jeszcze częściej, bo co pięć lat, wyliczane jest stałe oprocentowanie w DB PBC. Ten bank daje swoim klientom do wyboru aż cztery waluty, oprócz euro i złotych także dolary i franki szwajcarskie.
W przypadku dwóch ostatnich banków, zaciągając kredyt o stałej stopie, tak naprawdę nie mamy więc zagwarantowanej jej niezmienności w całym 20- czy 30-letnim okresie kredytowania. To może być jednak także plusem w sytuacji, gdy w dłuższym okresie stopy rynkowe będą spadać. Zresztą nawet w Nykredit klienci i tak do końca nie wiedzą, jaką ratę miesięczną zapłacą, gdyż pozostaje jeszcze ryzyko kursowe dla kredytów w euro. - Do czasu aż Polska przystąpi do strefy euro, co miesiąc zapłacimy inną ratę wyrażoną w złotych - podkreśla Sylwester Kowalski z Credit House Polska.
Stopy wzrosną czy spadną?
Kowalski radzi, by zwrócić uwagę, jaka w poszczególnych bankach jest różnica między oprocentowaniem stałym i zmiennym. Dla przykładu - w Nykredit, jeśli dysponujemy 20-proc. wkładem własnym, możemy liczyć na kredyt o równowartości 300 tys. zł w stałej cenie 6,74 proc. w skali roku. Identyczny kredyt o zmiennym oprocentowaniu kosztuje w tym banku 5,97 proc., czyli o 0,77 pkt proc. mniej.
- Im ta różnica jest mniejsza, tym lepiej, bo mniejsze jest ryzyko przepłacenia odsetek - podkreśla Kowalski. I tak np. w DB PBC oprocentowanie stałe dla kredytów złotowych (wybierając złote, unikamy ryzyka kursowego) to 7,18 proc., a zmienne - 6,62 proc. Różnica to tylko 0,56 pkt proc.
Co się dzieje, jeśli stopy rynkowe pójdą w górę? Załóżmy, że pożyczamy 300 tys. zł na 30 lat. Kowalski policzył, że zrobimy dobry interes wówczas, gdy już w pierwszej połowie pięcioletniego okresu (na który ten bank ustala stałe oprocentowanie) zaczniemy płacić odsetki niższe niż ci, którzy zaciągnęli kredyty o zmiennym oprocentowaniu. Ale gdyby zmienne stopy procentowe poszybowały w górę dopiero w trzecim roku lub jeszcze później, wówczas wybór stałej stopy procentowej przyniósłby nam straty na odsetkach.
- Oczywiście w momencie podpisywania umowy kredytowej nie jesteśmy w stanie przewidzieć, jaka będzie sytuacja na rynku finansowym - zastrzega ekspert. Na pewno wiadomo jedno - im później nastąpi wzrost oprocentowania zmiennego nad stałym, tym mniejsze korzyści odniesie klient wybierający oprocentowanie stałe.
Wcześniejsza spłata kosztuje
Zaciągając kredyt ze stałą stopą procentową, musimy się liczyć z dodatkowymi opłatami w razie wcześniejszej jego spłaty - np. jeśli dostaniemy spadek, który przeznaczymy na całkowite oddłużenie mieszkania.
W Nykredit maksymalną opłatę poznamy już w dniu wypłaty kredytu. Jeśli np. dwa lata temu pożyczyliśmy w tym banku równowartość 100 tys. euro, to dowiedzieliśmy się, że jeśli postanowimy wcześniej pozbyć się tego długu, dopłacimy bankowi maksymalnie ok. 1523 euro.
Może się jednak zdarzyć, że po jakimś czasie ten wydatek okaże się dużo mniejszy. Dlaczego? Bo opłata za przedterminową spłatę kredytu zależy od rynkowej ceny tzw. listów zastawnych notowanych na giełdzie w Kopenhadze (bankom hipotecznym nie wolno przeznaczać depozytów ludności na udzielanie kredytów, więc gotówkę muszą zdobywać, sprzedając specjalne papiery wartościowe - listy zastawne). Działa to tak, że jeśli rosną rynkowe stopy procentowe, to spada cena listów zastawnych. A wtedy maleje także opłata za przedterminową spłatę kredytu (z takim zjawiskiem mieliśmy do czynienia w ciągu ostatnich dwóch lat).
- Kredyty o stałym oprocentowaniu zapewniają kredytobiorcom bezpieczeństwo stabilnej wysokości miesięcznych rat - przekonuje Lech Gajewski, prezes Nykredit. - Radzę dokładniej przyjrzeć się tej możliwości.
