We wczorajszej "Gazecie" przedstawiliśmy raport Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK), z którego wynika, że niemal wszystkie z 200 skontrolowanych w tym roku firm podsuwały klientom niekorzystne dla nich umowy. UOKiK zakwestionował m.in. klauzule dotyczące terminu oddania mieszkań do użytku czy odsetek za zwłokę i kar umownych.
Pułapka pierwsza - umowa rezerwacyjna
Gdy upatrzysz mieszkanie, najpilniejszą kwestią jest podpisanie umowy z deweloperem. Jemu na tym zależy, bo chce mieć jak najszybciej pieniądze na budowę. Ty chciałbyś mieć gwarancję, że nikt cię nie uprzedzi. W takiej sytuacji deweloperzy podsuwają najczęściej do podpisania umowę rezerwacyjną.
Uwaga! Taka umowa należy do katalogu tzw. umów nienazwanych, a więc niewymienionych w kodeksie postępowania cywilnego. Oznacza to, że zobowiązuje jedynie do tego, co zostało w niej zapisane. W umowie rezerwacyjnej klient zazwyczaj zobowiązuje się do uiszczenia opłaty rezerwacyjnej w uzgodnionej z deweloperem wysokości. Deweloper z kolei zobowiązuje się do nieoferowania lokalu innym potencjalnym klientom. Brzmi to poważnie i konkretnie. Niestety, musisz zdawać sobie sprawę, że z takiej umowy praktycznie nic dla ciebie nie wynika. Zawierając umowę rezerwacyjną, nie masz pewności, że deweloper nie sprzeda zarezerwowanego przez ciebie mieszkania komuś innemu ani że nie podwyższy ceny. Deweloperzy zwyczajnie nie wpisują tego typu zobowiązań do umów rezerwacyjnych. W takiej sytuacji, gdy trafisz na nieuczciwego dewelopera, niewiele możesz zdziałać. Pozostaje ci jedynie zażądać zwrotu opłaty rezerwacyjnej.
Najlepiej więc od razu podpisać umowę przedwstępną.
Pułapka druga - umowa przedwstępna w zwykłej pisemnej formie
Deweloperzy najczęściej proponują zawarcie takiej umowy w zwykłej pisemnej formie. W odróżnieniu od umowy rezerwacyjnej regulują ją odpowiednie przepisy kodeksu cywilnego, a podstawę prawną do jej zawarcia stanowi art. 389 par. 1 kc.
W myśl przepisów umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, czyli ostatecznej. Zgodnie z art. 390 par. 1 kc, jeżeli deweloper uchyla się od jej zawarcia, klient może żądać naprawienia szkody, którą poniósł. Co to oznacza w praktyce? Jeżeli deweloper z jakichkolwiek przyczyn nie przeniesie na ciebie prawa własności mieszkania, będziesz mógł domagać się od niego odszkodowania. Może ono obejmować na przykład koszty, jakie poniosłeś w związku z dopełnianiem formalności niezbędnych do zawarcia umowy. Umowa w formie pisemnej nie daje ci jednak prawa do dochodzenia roszczeń rzeczowych na drodze sądowej. Innymi słowy, nie możesz zażądać przeniesienia własności mieszkania.
Musisz też zdawać sobie sprawę, że odzyskując opłatę rezerwacyjną lub nawet odszkodowanie, i tak będziesz stratny. Ceny mieszkań cały czas idą bowiem w górę, więc kupując nowe mieszkanie, wydasz więcej.
Jak się zabezpieczyć?
Zawierając umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego. Tylko taka umowa daje gwarancje, że w przyszłości staniesz się właścicielem mieszkania. Uprawnia ona bowiem do żądania przeniesienia własności nieruchomości na drodze sądowej, gdyby deweloper uchylał się od zawarcia umowy przyrzeczonej (czyli ostatecznej).
To niejedyna zaleta umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego. Daje też gwarancję, że notariusz zadba, by w umowie nie znalazły się tzw. klauzule niedozwolone, czyli sprzeczne z prawem postanowienia umowne, które często występują w zwykłych umowach pisemnych (mówi o tym raport UOKiK). Te klauzule są zawarte w art. 3853 kodeksu cywilnego. Ponadto ich rejestr prowadzi UOKiK.
Zdarza się, że deweloperzy starają się zniechęcić swoich klientów do podpisania umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego. Argumentują, że dodatkowy akt notarialny podraża transakcję. Faktycznie trzeba zapłacić notariuszowi podwójną taksę - najpierw przy umowie przedwstępnej, a potem ostatecznej (jak wysokie mogą to być opłaty - w ramce obok). Zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego może mieć jednak wpływ na obniżenie kosztu umowy ostatecznej, jeżeli zostanie sporządzona w tej samej kancelarii.
Grunt to własność gruntu
Przed podpisaniem umowy z deweloperem koniecznie sprawdź, czy jest on właścicielem gruntu, na którym zamierza budować mieszkania.
Jeżeli z jakichś powodów zdecydujesz się na umowę rezerwacyjną lub umowę przedwstępną w zwykłej formie, powinieneś zażądać od dewelopera okazania odpisu z działu II księgi wieczystej lub sam tam zajrzeć. Księgi wieczyste są prowadzone w sądach rejonowych właściwych dla danej nieruchomości. Są jawne, co oznacza, że każda osoba może zapoznać się z ich treścią, musi jednak wówczas znać numer księgi dla danej nieruchomości.
W przypadku umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego sprawdzi to za ciebie notariusz. Jest to kluczowa kwestia, gdyż w sytuacji, gdy deweloper nie jest właścicielem gruntu, na którym ma powstać twoje mieszkanie (na przykład jedynie go dzierżawi), przeniesienie własności będzie niemożliwe.
Upewnij się, czy deweloper ma pozwolenie na budowę
W tym wypadku również wyręczy cię notariusz, jeżeli zdecydujesz się zawrzeć umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego. Jeżeli jednak zawrzesz umowę rezerwacyjną lub przedwstępną w zwykłej pisemnej formie, musisz sam to sprawdzić. Jak? Zażądaj od dewelopera okazania kopii pozwolenia na budowę. Na takim dokumencie znajdują się dwie pieczątki: pierwsza - organu wydającego decyzję oraz druga, dla ciebie najważniejsza - informująca, że decyzja organu jest niezaskarżalna w administracyjnym toku postępowania. Oznacza to, że decyzja jest ostateczna i nie zostanie podważona przez sąd wyższej instancji, a więc deweloper może budować mieszkanie zgodnie z prawem.
