Trybunał Konstytucyjny zakwestionował w środę przepisy dotyczące czynszów. Kto zyskał, a kto stracił? Tym razem zadowoleni mogą być zarówno właściciele czynszówek, jak i lokatorzy.
To już szósty "czynszowy" wyrok od 2000 r. Ostatnio, a było to w kwietniu 2005 r., Trybunał wyeliminował z ustawy o ochronie praw lokatorów ograniczenie podwyżek czynszów w prywatnych kamienicach do 10 proc. rocznie, jeśli przekraczałyby one pułap 3 proc. wartości odtworzeniowej budynków, czyli kosztów budowy (dziś w zależności od województwa 4-7 zł za m kw., a w Warszawie - ok. 10 zł za m kw.). Od tego czasu czynsze są więc teoretycznie wolne. Jednak rzecznik praw obywatelskich zakwestionował kolejnych sześć przepisów, a sędziowie przyznali mu rację w czterech przypadkach.
Przede wszystkim zniknie przepis (art. 8a ust. 7 pkt 1), który zakłada tzw. tryb uproszczony podwyżki czynszu. Chodzi o sytuację, gdy nie przekracza ona 10 proc. rocznie. Do tej pory lokatorzy nie mieli właściwie nic do powiedzenia. Mogli tylko płacić bądź zrezygnować z mieszkania. Istniał też tryb normalny, gdy podwyżka była wyższa niż 10 proc. I tylko w tym wypadku lokator nie był bezbronny.
Teraz nie będzie już miało znaczenia, czy podwyżka wyniesie 5-proc., czy 15-proc. Jeśli tylko czynsz przekracza pułap 3 proc. wartości odtworzeniowej, właściciela obowiązuje trzymiesięczny termin wypowiedzenia dotychczasowych stawek. Lokator może domagać się uzasadnienia i kalkulacji podwyżki, a jeśli ta wyda mu się zbyt duża, może zaskarżyć ją do sądu. Właściciel będzie musiał udowodnić, że podwyżka jest konieczna.
Jak tę decyzję przyjęli właściciele? Obecny w czasie wczorajszej rozprawy prezydent Polskiej Unii Właścicieli Nieruchomości Mirosław Szypowski... pochwalił sędziów. Nie zgodzili się bowiem z rzecznikiem, że sądową kontrolą powinny być objęte podwyżki, także gdy czynsz nie przekracza owych 3 proc. wartości odtworzeniowej. Trybunał uznał bowiem, że to minimum, które zapewnia utrzymanie czynszówek.
Ponadto sędziowie zdecydowali, że od 2007 r. utraci moc przepis mówiący, iż do czasu rozstrzygnięcia sporu o podwyżkę lokator płaci dotychczasową stawkę. Rzecznik zauważył, że z ustawy nie wynika, czy w razie przegranej lokator ma zapłacić właścicielowi wyrównanie czynszu za okres sporu. Według rzecznika brak tego typu konsekwencji "prowadziłby do kolizji z zasadą ochrony prawa własności".
Trybunał zalecił też doprecyzowanie składników czynszu. To dla sądów istotna sprawa. - Nie sposób przyjąć, że kryterium jest "zasadność" bądź "niezasadność" podwyżki. Z punktu widzenia właściciela każda podwyżka może być zasadna, powiększa bowiem jego zysk bądź zmniejsza straty ponoszone z tytułu utrzymania budynku w należytym stanie technicznym - tłumaczył zastępca rzecznika praw obywatelskich Stanisław Trociuk.
Ministerstwo Budownictwa przygotowało już projekt nowelizacji ustawy o ochronie praw lokatorów. Jak się dowiedzieliśmy, najpóźniej w czerwcu rząd skieruje go do Sejmu. Projekt doprecyzowuje składniki czynszu, np. będą nimi amortyzacja lokalu oraz zysk właściciela. Do sądu można byłoby zaskarżyć podwyżkę, której wysokość przekroczy dwukrotności średniej stopy inflacji z poprzedniego roku (po przekroczeniu pułapu 3 proc. wartości odtworzeniowej). Według resortu podwyżka w granicach inflacji nie jest podwyżką.
