W piątek Sejm przyjął ustawę o dopłatach do kredytów mieszkaniowych. Kupujący mieszkania i budujący domy na kredyt będą mogli płacić mniej niż połowę odsetek przez osiem lat spłaty (ale uwaga - dotyczy to tylko kredytów złotówkowych). Ustawa prawdopodobnie wejdzie w życie na przełomie września i października. Rzecz w tym, że sama chęć do inwestowania nie wystarczy.
Wielokrotnie pisaliśmy, że po dopłatę będą mogły sięgnąć wyłącznie małżeństwa oraz osoby samotnie wychowujące dzieci. Po drugie, dopłata ma ograniczenie, które może pozbawić jej tych, którzy zdecydują się na mieszkanie. Zgodnie z ustawą cena mieszkania nie może przekroczyć średnich kosztów budowy w województwie lub mieście wojewódzkim. W dużych aglomeracjach, gdzie popyt na mieszkania jest największy, znalezienie takiego, które spełniałoby ten warunek, graniczy dziś z cudem. W Warszawie aby dostać dopłatę, mieszkanie musiałoby kosztować poniżej 4 tys. zł za m kw. Tymczasem sensowne lokum (do zamieszkania bez gruntownego remontu), to wydatek co najmniej 5 tys. zł za metr. A wtedy z dopłaty nici.
Tańsze mieszkania można znaleźć w okolicznych miejscowościach. Ale również tych mieszkań dopłata może nie objąć, bo ustawowy średni koszt budowy też jest tu odpowiednio mniejszy, np. w województwie mazowieckim - niespełna 2,7 tys. zł za m kw. - Nie liczyłbym na to, że deweloperzy zaczną budować tanie mieszkania dla "nowej" grupy kredytobiorców - komentuje Maciej Kossowski z firmy brokerskiej Expander. - Wzrośnie natomiast opłacalność budowy małych domów systemem gospodarczym - dodaje.
Redaktor naczelny miesięcznika "Ładny Dom" Wiesław Rudolf potwierdza, że za wybudowanie domu w dobrym standardzie pod Warszawą zapłacimy ok. 2 tys. zł za m kw. - A wraz z działką swobodnie zmieścimy się w 3 tys. zł za metr - zapewnia. Ponieważ koszt działki nie wlicza się do ustawowych ograniczeń, dopłata na dom jest murowana.
Ustawa dopuszcza dopłatę do kredytów na budowę domów jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa nie przekracza 140 m kw. Wydaje się, że to niewiele. Jednak, jak pokazują najnowsze dane GUS, domy oddawane do użytku mają przeciętnie ok. 143 m kw. Ci, którzy rozważają budowę domu, muszą więc zdecydować, czy opłaca się im zrezygnować z paru metrów i dostać dopłatę.
Ile zyskają? Maciej Kossowski policzył nam, że co najmniej kilkanaście tysięcy złotych. Ale może być nawet dwa razy więcej. Oczywiście zależy to od wysokości kredytu (zobacz obok przykład Kowalskich).
Jest jeszcze jeden argument, żeby wybrać dom, a nie mieszkanie - kupując materiały budowlane, można odzyskać część podatku VAT. Fiskus zwraca różnicę między stawką 22 i 7 proc. za te materiały, które po naszym wejściu do Unii zostały obłożone 22-proc. stawką (np. cegły, pustaki, dachówki, cement, wapno, okna, drzwi, konstrukcje stalowe). Odzyskać można nawet 22 tys. zł.
Ważne! Jeśli pierwsze kredyty z dopłatą pojawią się na rynku jeszcze w tym roku, wówczas ci, którzy po nie sięgną do końca grudnia, przez 20 lat będą mogli równocześnie odliczać odsetki od dochodu w ramach ulgi podatkowej (dotyczy to zarówno budujących domy, jak i kupujących mieszkania). Rząd chce ulgę skasować od 2007 r., zachowując prawa nabyte. Tylko po pierwszym roku spłaty inwestorzy odzyskują - w zależności od tego, jaką płacą stawkę podatku - od tysiąca do nawet kilku tysięcy złotych.
Szybko rosnące ceny nowych mieszkań sprawiają. że już teraz Polaków nie trzeba specjalnie zachęcać do budowania własnego domu. Na przykład w stolicy inwestorzy indywidualni dostali w pierwszym kwartale tego roku 507 pozwoleń na budowę. To aż trzykrotnie więcej niż przed rokiem! Podobnie jest w całym kraju. GUS podał, że w maju takich pozwoleń było 7,4 tys., a w okresie od stycznia do końca maja - 28 tys. Dodajmy, że w ciągu ostatnich pięciu lat GUS odnotował zaledwie cztery lepsze miesiące. W grudniu 2001 r. inwestorzy indywidualni dostali pozwolenia na budowę aż 30,4 tys. domów. Jednak należy to tłumaczyć tym, że miesiąc później znikała podatkowa ulga budowlana, więc wielu inwestorów stawało na głowie, żeby się na nią załapać (pozwolenie budowlane było warunkiem). Kolejny duży zryw inwestorów - pozwolenia na budowę 11,3 tys. mieszkań - statystycy odnotowali w grudniu 2003 r., a sprawiła to zapowiedź podwyżki VAT na materiały budowlane. Inwestorzy spieszyli się z rozpoczęciem inwestycji, aby kupić materiały, nim stawka podatku wzrośnie z 7 do 22 proc.
Marek Wielgo
Kowalscy wybrali dom. Ile zaoszczędzą?
Kowalscy zdecydowali, że nie kupią mieszkania w bloku, skoro za podobne pieniądze mogą mieć dwukrotnie większy dom z ogródkiem. Policzyli, że przedsięwzięcie będzie ich kosztowało 400 tys. zł. Nieco ponad trzy czwarte tej sumy pochłonie budowa domu o powierzchni 140 m kw. (wyszło po ok. 2,2 tys. zł za m kw., czyli w granicach ustawowej normy). Reszta - koszt działki.
Kowalscy potrzebują kredytu w wysokości 250 tys. zł, bo resztę pieniędzy zdobędą, sprzedając swoją kawalerkę na warszawskim Ursynowie. Kredyt jest 20-letni, a jego oprocentowanie wynosi 5 proc. w skali roku. Ile zyskają Kowalscy dzięki ulgom i budżetowej dopłacie? W sumie - ponad 50 tys. zł.
Przez osiem lat będą płacili mniejsze raty spłaty kredytu - zamiast 1649 zł, wyniesie ona od 1337 zł do1425. W sumie na odsetkach zaoszczędzą przeszło 26 tys. zł (przy założeniu, że oprocentowanie się nie zmieni).
Jeśli kredyt z dopłatą uda im się zaciągnąć jeszcze w tym roku, odliczą odsetki od dochodu. Ponieważ płacą 19-proc. podatek, już po pierwszym roku spłaty odzyskają ponad 700 zł, a po 20 latach - nawet kilkanaście tysięcy złotych.
Kupując materiały budowlane na fakturę, wystąpią do urzędu skarbowego o zwrot części VAT. Te wydatki pochłonęły 160 tys. zł, w tym 28,8 tys. zł stanowi VAT. Fiskus zwróci im przeszło 19,6 tys. zł.
