Dla warszawskiego adwokata Rafała Dębowskiego taka sprawa to nic nowego. Twierdzi on, że umowy określające stawkę czynszu przez okres ich obowiązywania, w tej kwestii, mogą się okazać świstkiem papieru, jeśli właściciel biurowca sięgnie po kruczek prawny w kodeksie cywilnym.
Chodzi o art. 6851, który mówi: "Wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego". Taka podwyżka może mieć dowolną wysokość i nie trzeba jej nawet uzasadniać.
- Znaleźliśmy się w bardzo trudnej sytuacji. Ponad 50-proc. podwyżka czynszu z miesiąca na miesiąc to zachowanie sprzeczne z dobrymi praktykami rynkowymi. Takie działanie wynajmującego pokazuje, że kalkulacje wartości kontraktu, na podstawie których dokonywaliśmy wyboru budynku, były niepotrzebne, ponieważ wynajmujący może dowolnie zmienić stawkę czynszu - opowiada nasza rozmówczyni, której firma dostała "propozycję nie do odrzucenia". - W ciągu miesiąca nie zdołamy znaleźć nowego biura i się do niego przeprowadzić. Szukanie i aranżacja obecnego zajęły nam przeszło pół roku. Towarzyszą temu koszty idące w setki tysięcy złotych - dodaje.
Firma prosi o nieujawnianie jej nazwy ani nazwy właściciela biurowca, by nie zaognić sporu. O jego rozstrzygnięcie zwaśnione strony zwróciły się bowiem do sądu arbitrażowego przy Krajowej Izbie Gospodarczej. Mec. Dębowski przyznaje, że w tej sytuacji najlepsza jest ugoda. Dla najemcy szukanie sprawiedliwości w sądzie powszechnym jest obarczone zbyt dużym ryzykiem przegranej. - Sądy muszą kierować się literą prawa. Tymczasem intencją ustawodawcy było uprzywilejowanie wynajmujących. Według mnie w niekonstytucyjny sposób - mówi adwokat.
Dodajmy, że pomysłodawcą tego rozwiązania był rząd Leszka Millera w 2004 r. Nie ma mowy o pomyłce. W uzasadnieniu projektu rząd wyraźnie napisał, że zależy mu na umożliwieniu dokonywania podwyżek czynszu także w lokalach innych niż mieszkalne. Wcześniej ten przepis nie dotyczył bowiem nieruchomości komercyjnych, czyli m.in. biurowców, centrów handlowych i magazynów.
Mimo to w powszechnej opinii prawników zastosowanie art. 6851 kodeksu cywilnego przez właścicieli nieruchomości komercyjnych jest biznesowo nieetyczne. "Specyfika stosunków łączących podmioty profesjonalne opiera się na zaufaniu oraz winna charakteryzować się stałością/trwałością i przewidywalnością ustaleń w ramach danego stosunku zobowiązaniowego" - czytamy w opinii Kancelarii Radcy Prawnego Małgorzaty Sobol.
Umowy najmu dotyczące powierzchni biurowej są zawierane na czas określony, najczęściej na pięć, siedem lub dziesięć lat. - Negocjacje dotyczące m.in. stawek czynszu trwają wiele miesięcy, a zdarza się, że nawet dwa, trzy lata - mówi Paulina Misiak, dyrektor ds. reprezentacji najemców w międzynarodowej firmy doradczej Cushman & Wakefield. Zwraca też uwagę, że umowy najmu zawierają tzw. klauzulę waloryzacyjną, więc najemca nie jest zaskakiwany okresowym, zwykle corocznym, wzrostem czynszu.
Nasza rozmówczyni zapewnia jednak, że 50-proc. podwyżka nie znajduje uzasadnienia w klauzulach waloryzacyjnych. Co więcej, najemca nie ma możliwości wypowiedzenia umowy z tytułu nadmiernej podwyżki czynszu.
Zapytaliśmy właściciela biurowca, który zażądał od swojego najemcy tak wysokiej podwyżki, o przyczynę takiej decyzji. Usłyszeliśmy, że sprawa ma "dużo okoliczności towarzyszących", których firmie nie wolno ujawnić, dopóki toczy się postępowanie przed sądem arbitrażowym. - Sytuacja jest wyjątkowa - zapewniła nas rzeczniczka prasowa właściciela biurowca.
Specjaliści nie przyjmują tego do wiadomości. - Uzgodnione w umowie warunki powinny być rzeczą świętą - kwituje mec. Dębowski. Według niego jedyną możliwością uniknięcia w przyszłości kłopotów jest wpisanie do umowy najmu zastrzeżenia, że podwyżki czynszu nie mogą być dokonywane w oparciu o art. 6851 kodeksu cywilnego.
Niestety, najpewniej w wielu umowach nie ma tego typu "bezpiecznika", a najemcy są przekonani, że podwyżka może nastąpić wyłącznie w oparciu o klauzulę waloryzacyjną w umowie (np. o europejski wskaźnik inflacyjny).
Tymczasem w ostatnich miesiącach rynek nieruchomości komercyjnych wyraźnie się ożywił. Wśród uczestników niedawnej konferencji "Biurowce w Polsce", której organizatorem była firma Nowy Adres, przeważała opinia, że wraz z poprawą sytuacji gospodarcze naszego kraju rosnąć będzie również popyt na biura. - Podaż nowej powierzchni jest ograniczona, popyt wzrasta i czynsze prawdopodobnie zaczną rosnąć w pierwszej połowie 2011 r. - prognozuje Hadley Dean z międzynarodowej firmy doradczej Colliers International. Tomasz Czuba z innej firmy doradczej Jones Lang LaSalle potwierdza, że 2010 r. jest znacznie lepszy niż poprzedni pod względem liczby zawieranych umów (w tym renegocjacji wygasających). Zdaniem analityków firmy w ten sposób powiększają zajmowaną już powierzchnię, a nie ją ograniczają, co było powszechnym zjawiskiem w 2009 r. Choć o obecnej sytuacji w stolicy analitycy wciąż mówią: "rynek najemcy", to równocześnie uważają, że w ciągu najbliższych 12 miesięcy najprawdopodobniej zacznie się on przeobrażać w "rynek dewelopera".
Czy właściciele biurowców mogą wówczas spróbować wykorzystać art. 6851 kodeksu cywilnego do tego, by pozbyć się niechcianych najemców, np. takich, z którymi zawierali mniej korzystne dla siebie umowy w czasie kryzysu? - Niestety, jak widać, takie ryzyko istnieje - przyznaje specjalistka z Cushman & Wakefield. - Mam jednak nadzieję, że takie postępowanie nie stanie się praktyką rynkową, bo jest sprzeczne z intencją stron oraz niweczy wielomiesięczne uzgodnienia. Właściciele biurowców powinni się liczyć z tym, że ewentualny długotrwały spór może źle wpłynąć na ich wizerunek.
