To dość konserwatywne przekonanie ma silne podłoże u naszych sąsiadów zza Oceanu. John Smith nie ma pojęcia, czy giełdy nie legną pewnego dnia w gruzach, ale jest święcie przekonany, że jego kawalerka na dolnym Manhattanie będzie stale rosła na wartości i przynosiła mu regularne dochody z czynszu. Taka jest mądrość ludu. Czy polscy inwestorzy są równie mądrzy?
Jak zapuścić korzenie? Inwestować w
nieruchomości można w wieloraki sposób. Bezpośredni zakup
mieszkania wiąże się z wysoką kwotą inwestycji, kosztami utrzymania, zaangażowaniem w szukanie najemców oraz relatywnie niską płynnością (średni czas kojarzenia ofert kupna i sprzedaży nieruchomości w Polsce wynosi około 3 miesięcy). Alternatywą dla osób o niższych zasobach kapitałowych jest zakup udziałów spółek z sektora nieruchomości lub dołączenie do funduszu nieruchomości.
Dychotomia wzrostu Rynek funduszy nieruchomości jest w Polsce stosunkowo młody. Dopiero wstąpienie Polski do struktur UE w 2004 roku otworzyło rodzimym inwestorom takie możliwości. Drzwi inwestycyjne nie zostały jednak otwarte na oścież. Działalność tego typu funduszy reguluje ustawa o funduszach inwestycyjnych z 2004 roku. Otwarte fundusze inwestycyjne są wedle jej wykładni zobowiązane do codziennej wyceny majątku oraz publikacji wartości jednostek uczestnictwa. Wiarygodna wycena nieruchomości (oczywiście nienotowanych na giełdzie) jest kwestią problematyczną i niemalże niemożliwą w jednodniowym horyzoncie czasowym. Dlatego też w segmencie tym wyraźnie zarysował się podział między otwartymi a zamkniętymi funduszami inwestycyjnymi. Zamknięte inwestują za pomocą spółek celowych bezpośrednio na rynku nieruchomości poprzez: nabywanie gruntów, budynków, powierzchni w budynkach lub praw wieczystego użytkowania. Otwarte muszą ograniczyć się do inwestycji pośrednich: zakupu udziałów firm działających na rynku nieruchomości tj. budowlanych, deweloperskich, inżynieryjnych i konsultingowych, lub papierów dłużnych - listów zastawnych. Diametralnie różny jest także profil inwestycyjny tych dwóch typów funduszy.
Wieczna zmarzlina Fundusze zamknięte mają przeważnie czas trwania 8-10 lat; na taki czas musimy w praktyce zamrozić nasze środki. Czyni to z nich inwestycję długoterminową. Wcześniejsze zbycie certyfikatów inwestycyjnych jest oczywiście możliwe na
GPW. Jednakże większość z nich jest obecnie wyceniana z dużym dyskontem, nawet 20-30% poniżej ich wartości aktywów netto (WAN), którą to inwestorzy spodziewają się otrzymać w terminie rozwiązania funduszu. Czy zatem zakup tych certyfikatów po tak zaniżonych cenach na giełdzie pachnie genialną inwestycją? Entuzjazm powinien być stonowany. Eksperci ostrzegają, że cena sprzedaży dużych budynków biurowych zależy w znacznej mierze od koniunktury w danym okresie oraz elastyczności terminów likwidacji funduszu. Odpowiedź na pytanie, kto jest bliżej prawdy, rzeczoznawcy czy inwestorzy, poznamy już tego roku, gdy zostanie rozwiązany pierwszy polski fundusz nieruchomości, istniejący od połowy 2004 roku, Arka BZ WBK Fundusz Nieruchomości FIZ.
Otwarte i niebezpieczne Inwestycja w nieruchomości jest traktowana jako alternatywa do tradycyjnej alokacji środków na giełdzie. Powszechnie uważa się, iż rynek kapitałowy wyprzedza cykl koniunkturalny, natomiast rynek nieruchomości reaguje z opóźnieniem. Ideą tej inwestycji jest zatem zabezpieczenie się przed ponurymi nastrojami na parkiecie poprzez alokację środków w, dosłownie, fundamenty. Niestety otwarte fundusze inwestycyjne nam tego nie zapewniają. Wartość ich jednostek uczestnictwa fluktuuje pod dyktando giełdowej koniunktury oraz kondycji spółek deweloperskich i budowlanych. Wartość indeksu WIG-Deweloperzy spadła na przestrzeni ostatniego roku o 51%, co odbiło się wyraźnie na wynikach wielu funduszy. Złożyło się na to wiele czynników, m.in. zaostrzenie zagranicznej konkurencji z Chin, presja cenowa oraz zmniejszenie zamówień ze strony sektora państwowego. Odpływ podmiotów z sektora otwartych funduszy nieruchomości objawiał się chociażby poprzez zmianę nazwy funduszu Allianz Budownictwo na Allianz Selektywny.
Niemieckie cegły Inwestor pragnący zdywersyfikować ryzyko swojego portfela akcji średnioterminową inwestycją na rynku nieruchomości nie ma zatem w Polsce żadnej alternatywy. Pozostaje mu tylko zazdrościć inwestorowi zza naszej zachodniej granicy, gdyż rynek otwartych funduszy nieruchomości jest w Niemczech w zaawansowanym stadium rozwoju. Podstawą jego dobrej kondycji jest korzystne prawo inwestycyjne. Fundusze są zobowiązane publikować wartość swoich jednostek raz na 10 dni. Wyceny dokonuje komitet rzeczoznawców, podmiot niezależny finansowo i prawnie od spółki zarządzającej funduszem. Średnio 25-35% wartości portfela funduszu stanowią obligacje i listy zastawne, szybko zbywalne papiery dłużne do wypłaty gotówki klientom umarzającym jednostki uczestnictwa. Tylko 5% aktywów może być przeznaczona na zakup akcji notowanych na giełdzie, co wyklucza ryzyko dodatniej korelacji z nastrojami na parkiecie. W puli aktywów desygnowanych na zakup nieruchomości 70% to inwestycje w kraju macierzystym, a pozostałe 30% - w innych krajach europejskich. W celu dywersyfikacji ryzyka fundusz ma obowiązek obracać co najmniej 10 nieruchomościami, z których każda nie może przekraczać 15% majątku. Czynsze z wynajmu stanowią podstawowe źródło dochodów tego typu funduszy, dlatego powszechną praktyką jest wypłata regularnej dywidendy. Taka strategia sprawia, że fundusze nieruchomości plasują się na rynku w segmencie bezpiecznych form wspólnego inwestowania, pomiędzy funduszami obligacji a funduszami rynku pieniężnego.
Ryzyko zawalenia Fundusze nieruchomości różnią się w Polsce także pod kątem ekspozycji na ryzyko. Inwestycje w budynki biurowe lub handlowe wiążą się z zasadniczo mniejszym ryzykiem niż działalność deweloperska. Profil inwestycyjny polegający na nabywaniu biurowców lub galerii handlowych i czerpaniu zysków z wynajmu ich powierzchni użytkowej jest najbardziej defensywny i przypomina odrobinę działalność rentierską. Rynek deweloperski cechują największe marże (rzędu 30%), ale jest on także narażony na znaczne wahania popytu. Hitem sezonu będącym receptą na minimalizacje tego ryzyka są komercyjne inwestycje deweloperskie z ograniczonym ryzykiem najmu, czyli cechujące się już podpisanymi umowami na najem części powierzchni.
Wysokie plony w roku 2012 „Polska ma najniższy w Europie - obok Malty - wskaźnik liczby mieszkań na 1000 mieszkańców” - zachęcają Investors TFI. Czy jest to jednak gwarancja długookresowego bujnego rozwoju branży budowniczej w Polsce? I czy potencjalny wzrost podaży nieruchomości nie wywoła spadku cen już wybudowanych budynków? 29 kwietnia br. wejdzie w życie tzw. „ustawa deweloperska” mająca chronić prawa nabywców lokali mieszkaniowych poprzez narzucenie na deweloperów dodatkowych obowiązków informacyjnych. Czy spowoduje ona eksterminację małych spółek deweloperskich, wzrost cen mieszkań, czy spadek marż deweloperów - ciężko na razie przewidzieć. Rok 2012 przyniesie natomiast największą na przestrzeni ostatnich lat liczbę zakończonych projektów deweloperskich. Pozostaje mieć nadzieję, że rynek łagodnie zaabsorbuje ten dopływ nieruchomości, a Mistrzostwa Europy w Piłce Nożnej 2012 ściągną do nas rzeszę kibiców-biznesmenów, którzy na fali piłkarskich emocji nabiorą chęci otwarcia biura i osiedlenia się w naszym kraju.
Bibliografia: „Rynek mieszkaniowy w Polsce - III kwartał 2011”, REAS.
„Aktywa funduszy inwestycyjnych (listopad 2011)”, Analizy Online/Izba Zarządzających Funduszami i Aktywami.
„FUNDUSZE nieruchomości - w Niemczech można, w Polsce NIE”, Nieruchomości - Rynek - Prawo.
